撤辣后现南下买楼潮，偏心启德新盘，逾半为内地客，专才揭4大隐形资本

自全面撤辣后，内地客认为抵买自然(Nature)涌港扫货，久违的“西饼客”重现市场，掀起“南下买楼潮”，市场消息指，内地买家对于在香港置业的查询量，已激增40至50倍。有代理表示，现时就是百年一遇的黄金大时代。当中有博主指出内地客通常有“心理洁癖”，所以会偏好一手新盘，所以亦是近期各新盘热卖原因之一，不过，有博主指出香港楼不适合资金有限的“普通玩家”，当中有不少隐形成本，少粒银弹都难以成事。

“百年一遇”大旺市

近期内地买家热衷来港买楼，尤其在《小红书》等内地社交媒体推波助澜下，更形成一股势不可挡的“南下买楼潮”，以近日热卖新盘票王Blue Coast为例，内地买家占两成，另外深受专才追捧的启德，3月份该区新盘买家逾一半为内地客。利嘉阁地产总裁廖伟强于专栏表示，对代理而言，这种销售速度、数量和高佣金比率都同步升温的日子，说是“百年一遇”也不为过。

拆解西饼客涌现之谜

此外，廖伟强表示香港的物业质素、管理、保安等，较很多地方都优胜；而且容易租出单位，可以享受稳定的租金回报，回报率亦比内地高一至两倍。这也解释了市场为何会有大批来自内地的“西饼客”，即入市以“半打”可能“一打”扫货的大手客，涌现市场。反观香港的投资者、收租客等，则因为在这几年间，受到经济(Economy)及楼价下跌的冲击，购买资产的意欲大降，所以态度仍是比较保守及慢热。

有从事财富规划的内地专才向内媒透露，有刚性需求的买家，要趁着这波国策早下手。早年，行政部门通过高才通等人才引进措施，吸引大批专才来港，他认为，日后一众专才将成为香港楼市的新需求主力。

内地客钟情新盘因有“心理洁癖”

同时指出内地人更喜欢新盘的原因是“心理洁癖”的影响，认为全新没人住过较干净。另外，如果未在香港生活(Life)过的内地人，又对香港每个区的详细情况不太了解，通常会被附豪华会所及精装修的新盘所吸引。

勿忘4大隐形成本

然而，在香港置业都要做足准备，不少于内地博主于社交媒体分享，无论是投资还是自住，要有足够银弹储备，一般没有刚性需求，资金有限的“普通玩家”，不适合投资香港楼市，因为内地客其收入来源如果无法得到香港银行认可，则难以获批按揭，加上还有不少隐形成本需买家承担，为保万无一失，至少要有约500万元资金傍身。

隐形成本主要为印花税、代理佣金、律师费等费用。虽然已撤消辣税，但从价印花税仍然是一笔大支出，假设楼价1,000万元，就要缴付37万元税款。

另外，普遍博主认为香港管理费较昂贵，现时新盘管理费每方呎约4至5元，视乎屋苑规模。假设一个面积约500方呎单位，每方呎4元计算，每月管理费约2,000元，还有每季差饷亦是使费之一。

另外是律师费用，于香港买楼需委托律师跟进，律师收费约1万至5万元，视乎物业价值及复杂性而定。到银行贷款阶段，买家按需要购买按揭保险和家居(Home)保险。

收楼阶段，最后就要支付代理佣金，新盘没有这笔支出，不过如果买入二手单位，代理佣金普遍约1%，假设买入约1,000万单位，买家就要支付10万元佣金予代理。

对于用作投资的单位影响相对较大，香港平均租金回报约3厘，扣除以上种种成本，租金回报率降至2厘。

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